易入難精迷你倉

2019年7月,從業18年的香港時昌迷你倉創始人時景恆先生出版了他的新書《迷你倉,大商機》。作為同行,鳳凰我有機會第一時間拜讀其大作,結合中國大陸迷你倉發展的近10年曆史,分享一兩點感悟。

 

作為“迷你倉之父”,可否簡單形容一下這行業?

筆者會這樣總括這行業:經營似零售,架構和流程似物流,賺錢靠地產。千萬不要以為迷你倉是“倉”,就屬於物流業,其實它絕對是一門零售生意,你要把倉至於流程,租客把物品放入倉和出倉,則是物流業的流程。至於賺錢靠地產,你必須時刻留意地產市道,掌握各物業的升跌,不論你是租還是買工廈單位來開迷你倉,若總是“摸頂”,最終是很難賺大錢的。

店面開起來似乎不難,但細心經營賺出利潤卻不那麼容易;而做到行業精通,那沒有時間的積累是很難“成精”的!國內嘗試迷你倉的初創者為數眾多,因考慮的不夠長久,又不精於業務營運,匆匆關門的也大有人在。鳳凰認為,迷你倉不是一個能賺大錢和快錢的生意,目前大陸市場倖存5年以上的迷你倉公司都是英雄!

 

現時什麼都講“大數據”,“大數據”在營運迷你倉上也用得著嗎?

如果您有兩間迷你倉,每間每年租金收入100萬元,若再利用大數據篩選租客,其中一間的每年收入,大數據可以幫你做很多事情,營運迷你倉也不可沒有大數據。即時升至180萬元也有可能!例如,若有些租客是透過app交租,必須通過Wechat或Facebook登錄,你可以發現某位租客每次交租時所處的位置原來都不在香港,換句話說,除非明顯加上這位租客的租,他專程回港中止租約搬走的機會也很低,所以加租時就不妨大膽一點。

哇哦〜稍微細心做一點觀察,就可以增加收入和利潤。如果多多利用歷史的數據,改變的做歸納和總結,每個店面可能都能發現其漲租的特別機會。這點特別適合目前已經有一定規模的迷你倉公司學習,在單店突破天花板上大有啟發。

 

若我只得一間分店,做電視宣傳不划算,有什麼宣傳渠道/方法建議?

宣傳工具1:人肉拉客……聘用一位阿姐長期坐在工廈的入口,看見想租迷你倉的人便說:來“時昌”租倉給你8折,然後貼身帶他上樓到自己的分店。

宣傳工具3:對手的租單……這招很簡單但永遠直接有效:其他一體的租客,持租倉單來租倉,可獲8折優惠。

最簡單的往往最有效,要做的就是堅持如一。不過持單8折這招的確手腕更硬。我在想,如何使客戶知道這一點,長長的換倉呢?

 

需要多少管理人手?

管理迷你倉,可能最不需要的就是人手!

當然要看你的迷你倉是在“吉倉出租”階段,還是“全數租出”的階段。若是開始初期,剩下大量吉倉,當然每時每刻都要有人留守,因為隨時有人想來視察實際環境,以香港來說這一步不能省,因為雖然現在完全可以讓租客在網上看環境甚至租倉,但始終人有很多人會在租倉過程中要求“人與人”(面對面)的接觸,所以員工常駐是必須的。

但當倉全數租出,一切就可變為自動化,不一定需要有員工長期駐守了。但最低限度的人手仍是需要預備的,因為有時租客會要求有人替他們解決問題。例如每10,000尺(約1000平米)迷你倉面積只需半個人手;或者每50,000-60,000尺面積,一般只需要兩個員工輪更足夠。

完全認同!國內有些迷你倉因為智能,從一開始就宣稱無人職守,鳳凰城完全不能認同。迷你倉還這麼新,用戶需要從正面去認識行業,感受品牌,觸摸產品,體驗服務。但是出租率幾近飽和後,還要和原來配置一樣的人力,就有些……有人費解了!

 

租客住在附近對迷你倉經營者有什麼好處?

也因此,我們常會把近大門位置的倉留給這類租客,因為他們住在附近,來存取物品的次數大多會較頻密,若他們租用的倉庫靠近大門的話,會令他們覺得“真的很方便”。相反,若他們租用了那些相鄰的迷你倉,把他們的倉安排在走廊最鄰近的位置,他們有時一天上來多次存取物品,就會覺得十分麻煩,搬走的意欲自然高了……近大門入口的租金可以訂得高地方,更重要的是把這些倉留給居住在附近的租客。

迷你倉的利潤往往就體現在這些“潤物細無聲”之處,但往往這樣一個個單點很容易被代替。因為沒有人做過,也不知道自己損失在哪裡了。

整整一本書,全是有關迷你倉投資,運營,宣傳推廣,工商法律,地產方面的要點,乾貨十足。雖有部分僅適用於香港地區,但同行相通,你理解了他在香港的想法和做法,也就知道如何在國內學習和效仿了。

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