2019年7月，從業18年的香港時昌迷你倉創始人時景恆先生出版了他的新書《迷你倉，大商機》。作為同行，鳳凰我有機會第一時間拜讀其大作，結合中國大陸迷你倉發展的近10年曆史，分享一兩點感悟。
作為“迷你倉之父”，可否簡單形容一下這行業？
筆者會這樣總括這行業：經營似零售，架構和流程似物流，賺錢靠地產。千萬不要以為迷你倉是“倉”，就屬於物流業，其實它絕對是一門零售生意，你要把倉至於流程，租客把物品放入倉和出倉，則是物流業的流程。至於賺錢靠地產，你必須時刻留意地產市道，掌握各物業的升跌，不論你是租還是買工廈單位來開迷你倉，若總是“摸頂”，最終是很難賺大錢的。
店面開起來似乎不難，但細心經營賺出利潤卻不那麼容易；而做到行業精通，那沒有時間的積累是很難“成精”的！國內嘗試迷你倉的初創者為數眾多，因考慮的不夠長久，又不精於業務營運，匆匆關門的也大有人在。鳳凰認為，迷你倉不是一個能賺大錢和快錢的生意，目前大陸市場倖存5年以上的迷你倉公司都是英雄！
現時什麼都講“大數據”，“大數據”在營運迷你倉上也用得著嗎？
如果您有兩間迷你倉，每間每年租金收入100萬元，若再利用大數據篩選租客，其中一間的每年收入，大數據可以幫你做很多事情，營運迷你倉也不可沒有大數據。即時升至180萬元也有可能！例如，若有些租客是透過app交租，必須通過Wechat或Facebook登錄，你可以發現某位租客每次交租時所處的位置原來都不在香港，換句話說，除非明顯加上這位租客的租，他專程回港中止租約搬走的機會也很低，所以加租時就不妨大膽一點。
哇哦〜稍微細心做一點觀察，就可以增加收入和利潤。如果多多利用歷史的數據，改變的做歸納和總結，每個店面可能都能發現其漲租的特別機會。這點特別適合目前已經有一定規模的迷你倉公司學習，在單店突破天花板上大有啟發。
若我只得一間分店，做電視宣傳不划算，有什麼宣傳渠道/方法建議？
宣傳工具1：人肉拉客……聘用一位阿姐長期坐在工廈的入口，看見想租迷你倉的人便說：來“時昌”租倉給你8折，然後貼身帶他上樓到自己的分店。
宣傳工具3：對手的租單……這招很簡單但永遠直接有效：其他一體的租客，持租倉單來租倉，可獲8折優惠。
最簡單的往往最有效，要做的就是堅持如一。不過持單8折這招的確手腕更硬。我在想，如何使客戶知道這一點，長長的換倉呢？
需要多少管理人手？
管理迷你倉，可能最不需要的就是人手！
當然要看你的迷你倉是在“吉倉出租”階段，還是“全數租出”的階段。若是開始初期，剩下大量吉倉，當然每時每刻都要有人留守，因為隨時有人想來視察實際環境，以香港來說這一步不能省，因為雖然現在完全可以讓租客在網上看環境甚至租倉，但始終人有很多人會在租倉過程中要求“人與人”（面對面）的接觸，所以員工常駐是必須的。
但當倉全數租出，一切就可變為自動化，不一定需要有員工長期駐守了。但最低限度的人手仍是需要預備的，因為有時租客會要求有人替他們解決問題。例如每10,000尺（約1000平米）迷你倉面積只需半個人手；或者每50,000-60,000尺面積，一般只需要兩個員工輪更足夠。
完全認同！國內有些迷你倉因為智能，從一開始就宣稱無人職守，鳳凰城完全不能認同。迷你倉還這麼新，用戶需要從正面去認識行業，感受品牌，觸摸產品，體驗服務。但是出租率幾近飽和後，還要和原來配置一樣的人力，就有些……有人費解了！
租客住在附近對迷你倉經營者有什麼好處？
也因此，我們常會把近大門位置的倉留給這類租客，因為他們住在附近，來存取物品的次數大多會較頻密，若他們租用的倉庫靠近大門的話，會令他們覺得“真的很方便”。相反，若他們租用了那些相鄰的迷你倉，把他們的倉安排在走廊最鄰近的位置，他們有時一天上來多次存取物品，就會覺得十分麻煩，搬走的意欲自然高了……近大門入口的租金可以訂得高地方，更重要的是把這些倉留給居住在附近的租客。
迷你倉的利潤往往就體現在這些“潤物細無聲”之處，但往往這樣一個個單點很容易被代替。因為沒有人做過，也不知道自己損失在哪裡了。
整整一本書，全是有關迷你倉投資，運營，宣傳推廣，工商法律，地產方面的要點，乾貨十足。雖有部分僅適用於香港地區，但同行相通，你理解了他在香港的想法和做法，也就知道如何在國內學習和效仿了。